为贯彻落实区委、区政府关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的部署要求，聚焦“建设新徐汇、再造新徐汇”的目标任务，区房管局与相关部门一同梳理制作《徐汇区满意物业“1+6”工作指引》，进一步加强住宅物业相关政策指导。为方便各业主了解住宅物业、业委会规范化运作、住宅小区“美丽楼道”硬件提升工作、徐汇区老旧住宅电梯修理、改造、更新等相关政策，徐汇房管特节选相关内容。本期带来“业委会换届篇”。
业委会换届流程简图
换届改选的注意事项
时间与比例：
1) 接到业主书面要求后的六十日内组建换届改选小组（业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处）；
2) 业主大会会议（业主委员会换届改选）应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
3) 业主大会会议的决定（业主委员会换届改选）应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
换届改选启动后
现任业主委员会的工作要求
自换届改选小组产生至新一届业委会选举产生期间，现任业委会有两项工作需要特别注意：
（1）业委会职责的限制
业委会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：
选聘、解聘物业服务企业
调整物业收费标准
除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项
其他重大事项
需要注意的是，如出现《上海市住宅物业管理规定》第七十三条规定的法定紧急维修情况，则业主委员会仍需依法、依规履行好对紧急维修工程项目的审核责任。
(2)换届审计
换届改选小组成立后，业主大会、业主委员会应当在换届改选小组的指导下，委托有资质的中介机构进行换届财务审计。
纳入换届审计的项目：
（该届业委会任期内）
业委员会任期届满
未能及时换届改选的处理
业主委员会任期届满后，因客观原因未能选举产生新一届业主委员会的，居民委员会应当在乡、镇人民政府或街道办事处的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。
