本文为平米团队原创作品
全国城市中找不出几个和重庆地貌版图相似的，山水是重庆特殊的地貌。高差巨大、两江交汇，自古就有人问重庆人是不是生活在山里，确切的说“也是”。
对于很多外地的朋友，重庆是魔幻的，抖音看了一百遍，来了还是蒙的。因为重庆司机不会跟你说“东南西北”，只会说“左右上下”。所以，我前面几篇会先给大家树立个地貌雏形，讲讲为什么重庆会形成今天的版图格局，后面我们会讲到曾经的坑和未来机会点。
今天在重庆之所以找不到中心原因有：
历 史
重庆城市格局是解放初期形成的，在城市功能分区的基础上，工业区由沿江向内陆拓展。由两江沿线的工业居民区向内陆发展，空间逐渐扩展和完善的。
1929年建市，当时的城市形态是渝中母城+南岸弹子石+江北城，也就是重庆老城“两江四岸”的基本形态。民国、抗战期间，向南坪、歌乐山、北碚、九龙坡等有所延伸。
新中国成立后，重庆主城的大战略是“向西发展”。大坪、杨家坪、石桥铺三角地区为新城市中心，沙坪坝、磁器口、小龙坎、大渡口、中梁山等为发展重点，产业和人口大量集聚到主城西部。这一时期，重庆西部得到史无前例大发展。为什么是西部？因为不用跨江，南部要跨长江、北部跨嘉陵江，亲啊！那时的大桥何等稀缺。主城就两个桥，嘉陵江大桥和长江大桥。
当然这个时期主城功能划分也有了“三大中心”的提法，经济中心（母城渝中解放碑）、工业中心（九龙坡、大渡口等）和文化中心（沙坪坝）。这一时期，北区、南区远远不如西区。
重庆的“老六区”: 市中区（渝中区）、沙坪坝、九龙坡、南岸、江北、大渡口。1995年，重庆主城有了大变化：撤销江北县、设立渝北区，撤销巴县、设立巴南区，市中区改名渝中区。现在的主城九区在这一年基本定型。
直辖后的发展
直辖后的发展抛弃工业，转服务业，区域发展也就翻转，后来的北面一路直追，喊出了“重庆向北”口号。
在山水地貌下发展的城市中，全国还有一个跟重庆相似的城市是深圳。深圳的初期发展也极受地型限制，不是环状发展，而是从东到西的过程（罗湖-宝安）一直到东西发展30公里外，才开始翻山（螳螂山）。重庆相似（从南至北，东西实在扩不动了，只能翻山）。
在我看来，现在的大学城、茶园位置先天不足，注定只能是城市副中心、次中心之一，正是因为翻山；去大学城要翻歌乐山、中梁山；去茶园要钻过铜锣山，这也是为什么茶园、大学城相比较礼嘉、中央公园，开发得早的多，结果房价嗖的一下就被甩到后面。这一点也决定了以茶园、大学城开发速度推测北区，注定百分百错误。
多核多中心
重庆是一个各区均价相差不大的城市，远不如上海北京环状价差大，比如房价“内环永远涨”在重庆就不适合。
重庆与北上这种环状的城市最大区别是：“多核”。深圳多核多中心格局也十分明显的，由于原来的中心扩展，加上天然的地理阻隔，各区域发展随中国的产业发展及转型而更替，侧重不同产业和区域聚集效应。
地票
以前重庆有个全国特殊的地票制，导致的可开发的土地多，直辖20年破旧立新的“修修修”。整个城市没有太多老破大，直接导致西南地区与北京上海不一样的审美，西南人民嫌弃老旧，大家都爱追新区。这点和深圳也相似。深圳是移民城市，本身没几个原住民，索性使劲建吧，到处搬吧。
重庆的“南北中西区#
主城九区
重庆主城区总面积8.24万平方千米，辖38个区县（自治县）；2017年常住人口3075.16万， “一带一路”和长江经济带重要联结点，长江上游经济中心。重庆直辖后的发展速度，对周边市县的人口虹吸效应明显已赶超成都。
渝中——老重庆的中心
两江交汇夹在中间的小岛就是渝中区，重庆有句俗话，上半城下半城（解放碑的山上和山下）离开半城都叫“进城”。
渝中区由于山地环境，可开发面积最少，开发成本也高，和所有的市中心一样，解放碑没有大片的住宅小区，只有两种楼，年代久选的单体楼和新建的高档单体楼，大多都是出租，售价也不便宜，一句话，不适合住家。
渝中另一个中心是大坪，原住民很多，原来只是解放碑到九龙坡区的过站，后来渝中扩张，大坪发展起来，两个三甲医院和重庆医学院同在一个小区域，居住密度很高。大坪几乎是没有待开发居住用地了，所以目前次新二手价格较高。但是区域没有可扩展面积，跟大势吧。如今的解放碑已成为商业旅游中心， 大坪则是高密居住区，新旧相融。
南区——传统经济区
南面的中心南坪，本身已经十分成熟，后因腹地面积太小，开山往茶园发展，区政府旧址也迁至茶园新区。南坪老城发展饱和，将来靠旧改拉动，价格随大势。南滨路向来是游客热点，江景资源是两江交汇，一直被翻炒，有几个CEO，价格偏高（具体后面讲）。再往南是九龙坡、大渡口、巴南区。
历史我们讲过，南边是解放后先发展起来的区域，原住民基数很多的，有成熟的老商圈，目前处于大量更新扩建中。在公共交通不发达的年代，这几个区是完全分离的，如今几个区已经连接起来，加上渝中南坪中心居住外溢，几个区都有类似大渡口西城新区、融汇半岛，龙洲湾等新中心，居住环境和密度都大大提高，所以原区域大量人口迁至这此新区。南区不像北区的概念过度热炒，人口基数也不错，空间我认为是有的。
北区
两江新区重庆叫三北区：含江北区、渝北区、北碚区，是国家级新区。
一句话：“荒地变黄金”。
江北区有观音桥商圈和江北嘴金融中心，观音商圈崛起带动的是重庆一路向北的发展，由于北面地势平壤，腹地面积大，没有山河阻隔，有天然扩张优势，北面曾经因为过江修桥迎来黄金十年的发展，目前北面已经发展到蔡家（均价快过万），离主城25公里外，就像深圳向西一直过机场往福永。北滨路延线江景房是重庆最热均价最高的区域，两江一直倍受外地人追捧，所以即使入住率不高的小区价格也不亲民，要问本地人喜不喜欢江景？“其实还好”
江北嘴：#上有江北嘴，下有陆家嘴#。中国中西部地区国家级战略金融中心，100万方写字楼商业，高大上。经历了N年政治停顿，江北嘴写字楼还是逐渐成熟了，但因为错过了黄金发展时机，与北部新区的当红互联网产业区相比，是发育迟缓的，所以本人对大规模政绩是持观望态度的，要理性。
一路再向北就是渝北区，目前有照母山，中央公园、礼家等热点新区，以改善三房四房居多，北区一直是本地富人区，建面均价是九区最高的。北区规划最新，有产业（互联网），居住密度低。目前市级行政机构（公检法人大等等）都集中在渝北嘉州，由于和江北区地理上无明显界限，渝北一直是江北乃至重庆的北移的重点。当然渝北豪宅区也已然形成多年，嘉州，新牌坊，人和等，别墅豪宅扎堆，缺点是有些区域完全不成熟价格已经炒得太高。（具体后面会讲）
西区——沙坪坝传统教育老区
从小学到大学教育都是重庆数一数二的，沙区中心腹地面积有限，和其它几个老区一样，密度大。所以后来的大学城概念，翻山造城。造就了现在的西永微电园和大学城，目前大学城的居住人口大部份来自上学的家庭和西永产业园员工，所以大学城跟学校一样。人口活动跟寒暑假有很大关系。当然大学城是有利好的，学校15所，常驻人口30万，对于一个副心，相比其它产业，学院是最发展稳定而有持久的，放眼全国，乃至世界学区房都是坚挺的。
东面不讲，东面是山，好吧。
总结一下：北富，南强，西文化。
从地产的角度，每个区都有自已的特点和忠实粉。开篇先写个城市概况，希望能让初接触重庆的朋友，一目了然。后面会陆续为大家更新：区域价值，洼地分析，价格轮动等。
知识体系这东西，是要随市场更新的，我们就是这样一个务实的号：精于技术、注重实效，建仓更靠谱。
对了，记得...续...一不小心会错过几个亿呢！
