如果，如果，如果?
这些问题一直是人们在购买房产之前进行的自我反省的一部分。然而，今天的房地产市场和整体经济一直处于如此不稳定的状态，这些情况已经彻底瘫痪了一些购房者。
房地产网站Opendoor负责投资的副总裁阿米特?阿罗拉表示:“房地产行业有无数种‘如果’的情况，我们从买家和卖家那里听到了很多这样的情况。”“所有这些都是完全有效的，因为购买或出售房屋是人们一生中最大的财务决策之一。”
尽管这些担忧可能是合理的，但风险在于，这些潜在的情况可能会让你不知所措，什么都不做，永远采取观望的态度。
为了帮助你管理，我们通过提供一些令人大开眼界的、基于事实的现实检查，打开了一堆购房者的顶级房地产“假设”。
根据Opendoor最近对购房者和卖家的一项调查，93%的购房者认为目前市场上的房屋价格过高，72%的人将住房负担能力列为首要问题。
因此，据阿罗拉说，一些买家正在观望价格是否会进一步下跌，这样他们就能找到一笔“交易”。但这可能是一个错误，因为库存仍然短缺，2023年的房屋销售速度实际上比2019年要快。此外，许多地区的房价仍在上涨。
“没有办法准确地确定房地产市场何时会达到顶峰，进入价格下跌的周期——尽管这种情况会周期性地发生——但房地产作为一个整体，在长期内经历了稳定的升值，”EXIT Mid-Atlantic的地区老板乔纳森·伦德莱特(Jonathan Rundlett)说。他引用的统计数据显示，自2012年以来，平均房价涨幅为7.7%。
除了房地产的整体升值，“在你卖掉房子之前，你实际上并没有‘赔钱’，所以市场上的价格/价值波动只是‘账面’的收益或损失，实际上并没有实现，”Mason Whitehead指出，他是Churchill Mortgage达拉斯分公司的经理。简而言之，不要担心每月甚至每年的价值波动。如果你是一个长期业主，在房地产领域，时间通常是你的朋友。”
怀特黑德表示，2007年在市场高峰期买房的人就是这种“如果”的一个很好的例子。在房价下跌的一两年里，这些房主可能会感到一些精神上的痛苦，但他们实际上并没有遭受任何损失——除非他们不得不在那段时间内出售房屋。
怀特黑德说:“如果他们保留房子，住在那里，或者把它租出去，如果他们在5年或7年后卖掉它，他们实际上会获得大量的收益。”如果他们一直坚持到现在，他们就遥遥领先了!
阿罗拉建议，与其“如果”，不如看看你的家，问这些问题:你喜欢它吗?它符合你的需求吗?在你的预算之内吗?你付得起月供吗?
如果你对所有这些问题的回答都是肯定的，那么就不会有太多其他因素阻碍你购买了。
如今的高抵押贷款利率被77%的Opendoor调查受访者(买家和卖家)列为目前最令人担忧的房地产问题。
然而，有趣的是，虽然抵押贷款利率目前可能看起来过高，但这可能只是因为人们在COVID-19大流行的最初几年习惯了创纪录的低利率。
“过去30年的平均抵押贷款利率一直在7%左右，”伦德利特说。“因此，尽管与2022年3%至4%的利率相比，目前徘徊在7%左右的利率似乎很高，但人们需要明白，这并不是一个异常高的利率。”
为了应对2007-08年的金融危机，美联储实施了一项政策，在很长一段时间内人为地将利率维持在低位，但Rundlett预测，在很长一段时间内，我们可能不会再看到如此低的利率，如果有的话。
那么，潜在买家该怎么做呢?
缓解这种担忧的一种方法是采用可调利率抵押贷款(ARM)。
Realtortgd?首席经济学家丹妮尔·黑尔警告说:“但这个产品意味着你的利率和月供可能会上升或下降，所以它不是对每个人都最好的产品。”
另一个选择是记住，如果利率大幅下降，你总是可以再融资的。
黑尔说:“如果抵押贷款利率下降的幅度足够大，特别是如果你还在贷款的早期，那么从较低的抵押贷款利率中节省下来的钱可能意味着再融资在财务上是有意义的。”
不过，再融资也有一些成本，因此抵押贷款利率的小幅下降可能不足以保证再融资。
怀特黑德说:“一般来说，你希望利率比你目前的利率低一个百分点左右，这样才有经济意义。”
总的来说，专家们一致认为，你不应该让当前的利率阻止你买房。
Rundlett说:“大多数贷款准则要求抵押贷款支付不超过你月总收入的28%到33%。”“如果你能找到自己喜欢的房子，而且你能把每月的按揭付款总额(包括房产税和房主保险)控制在你月总收入的三分之一以下，你就不应该再等了。”
怀特黑德说，在这种情况下，问题是潜在的购房者可能会觉得自己在实现购房梦想方面落后了。
“房价一直在上涨，所以你必须为首付存越来越多的钱——如果利率也在上升，那么你就会继续落后，”怀特黑德解释说。如果你想把每月的付款控制在一定的数字以下，这一点尤其正确。
例如，假设你需要保持每月3000美元的付款。怀特黑德说，如今，在首付5%的情况下，你大概可以花35万美元买一套房子，实现这个目标。然而，如果房价上涨5%，利率上升0.5%，你每月的付款就增加了大约250美元，你需要额外存下875美元作为最低首付。
怀特黑德说:“对于预算有限的买家来说——几乎每个人——你只需要再推迟四到五个月。”“事情可能会让人觉得他们越来越遥不可及，这不是一种舒服的状态。”
不过，加快购买过程需要慎重考虑。
黑尔说:“当利率在2022年开始急剧上升时，这种推理可能会导致一些购物者加快购买时间表。”“那些匆忙而没有超出预算的房主可能会为此感到高兴，但那些匆忙而超出预算的房主最终可能会感到一些遗憾。”
事实上，根据2022年7月的购房者调查，在2021年或2022年购买房屋的人中，近72%的人对他们的购买感到后悔。近30%的人说他们花了太多钱，26%的人希望他们没有这么快就买了。
黑尔说:“我不认为害怕失去房屋所有权是急于购买不适合自己需求或预算的房子的好理由。”“房地产市场和你的生活可以发生很多变化。新的工作机会可以改变你的收入轨迹，或者搬到一个更实惠的地区可以让你买房。”
当一个家变成一个金钱坑的时候，没有什么能比它更快地让人觉得是个错误了。同样的道理也适用于那些认为投资于待修房屋是明智之举的人。
在接受Anytime Estimate调查的买家中，超过一半(55%)的人表示，他们在2021年或2022年购买了待修房屋，而这些房产实际上最终并没有达到他们的预期，或者根本就不划算。
事实上，购买了待修房屋的买家比一般买家花费更多。一套待修房屋的价格为每平方英尺187美元，而一套状况良好的房屋的价格为每平方英尺163美元。更重要的是，拥有一所房子的平均年额外成本是15,405美元，其中包括维护和其他成本。
为了应对这种“万一”，杰拉尔德·海恩斯(Gerald Haynes)建议潜在的购房者制定一个预算，并考虑到诸如维修或装修等意外费用。海恩斯是乔治亚州自有信用合作社(Georgia’s Own Credit Union)在亚特兰大的抵押贷款产品经理。他还建议在报价前先进行房屋检查，以确定潜在的问题。
另一个选择是要求卖方提供第一年的家庭保修。
海恩斯说:“如果他们不提供保险，那就考虑投资一个。”“从长远来看，它可能会收回成本。”
这是近年来人们经历的一个非常真实的场景。为了解决这个问题，当你想买房子的时候，你不想在最坏的情况下因为现金不足而无法保留房子。一个好的经验法则是至少存下六个月的生活费，以防意外的经济挫折。
黑尔说:“买一套在你预算范围内的房子，这样你就可以在现在和将来偿还抵押贷款。”“理想情况下，你在买房后会有一笔储蓄缓冲，但如果没有，在买房后重建应急基金可以让你在面临财务挫折时继续偿还抵押贷款。”
但是，如果你已经买了一套房子，然后突然无力支付呢?
海恩斯建议:“如果你不能支付抵押贷款，联系你的抵押贷款机构，看看你能否制定一个支付计划。”“如果你对贷款人开诚布公，他们通常会与你合作，因为他们最不希望的就是取消房屋的抵押品赎回权。”
并不是所有的“如果”问题都有负面影响。所以我们想以一种积极的方式来结束这次会议。如果你现在买房，而房价上涨了怎么办?
你赢了!
“这是购房者所希望的，至少在价格方面是这样，”黑尔说。“现在买房意味着，当房价上涨时，你会看到房子的价值增加，这给了你更多的选择，是选择留下还是搬家。”
有了更多的资产，如果你留下来，你可以利用你的房子的附加价值(甚至可能是房屋净值贷款)来改造你的需求。此外，如果你选择再次搬家，你可以用你房子里的额外资产来支付下一个房子的更大首付。
