根据阿什福德2022年年度报告，该酒店位于达勒姆的卫报大道4700号，拥有225间客房，2022年的入住率为70%。根据达勒姆县的财产记录，这家酒店建于1989年。
Ashford Hospitality Trust是一家总部位于达拉斯的房地产投资信托公司，专注于高档、全方位服务的酒店。在6月7日的新闻发布会上，该公司宣布将把34处房产中的19处归还给贷款人。
这并不是万豪酒店和阿什福德酒店独有的情况——全国各地的酒店在从COVID-19大流行中恢复的过程中都面临着财务问题。
Ashford Hospitality的物业横跨六个贷款池，初始贷款到期日为6月。这些房产都接受了债务收益率测试，试图获得一年的贷款延期，但都没有通过。债务收益测试是衡量与商业房地产贷款相关风险的常用方法。它是通过将物业的净营业收入除以贷款总额来完成的。
阿什福德酒店选择偿还其贷款池中的三个贷款，共计15处房产和价值1.29亿美元的贷款。该公司决定不支付剩余的贷款池——总计2.25亿美元，其中包括万豪罗利达勒姆三角研究公园。
该公司在新闻稿中表示:“公司一直在与贷款方就这些贷款池进行讨论，寻求修改延期测试，但目前看来，最有可能的结果将是双方同意将这些酒店转让给各自的贷款方。”
根据发布的消息，阿什福德酒店信托选择扩展酒店的位置发挥了作用。
新闻稿称:“在大多数情况下，(非扩建酒店)位于大流行后复苏过程中经历了重大逆风的市场，预计其中一些市场要到2025年或2026年才能达到大流行前的收入水平。”
贷款池中其他未延期的房产位于印第安纳州、亚利桑那州、内华达州、加利福尼亚州、宾夕法尼亚州、新泽西州、德克萨斯州、马里兰州和佐治亚州。
Ashford Hospitality Trust没有回应置评请求，酒店的未来也不明朗。
高力国际(Colliers)全国资本市场研究主管Aaron Jodka表示，尽管违约和选择不偿还贷款的结果是一样的，但两者在技术上存在一些差异。
他说:“当你违约时，你错过了银行期望你支付的款项，而把钥匙交还，或者有时被称为止赎契约，有几个不同的条款，你已经和你的贷款人沟通过，‘我不会支付这笔钱，我要把财产还给你。’”
阿什福德酒店的情况并不是酒店业独有的。
在截至2022年12月31日的财年年度报告的风险部分，Ashford表示，潜在的金融危机、经济放缓或“其他经济破坏性事件”可能会损害整个酒店业。该报告指出，由于Ashford的大多数酒店都被归类为高档或高档酒店，因此在经济衰退的情况下，其酒店可能更容易受到收入减少的影响。
北卡罗来纳州餐饮协会总裁兼首席执行官林恩·明格斯(Lynn Minges)表示，该州的许多酒店在从COVID-19大流行的影响中恢复过来的过程中，继续面临挑战。她说，许多酒店损失了大量收入，尤其是在城市地区，导致它们背上了债务。
明格斯说:“所以这意味着，即使他们正在摆脱疫情的影响，他们也在那段时间里举债生存，利率继续上升，所以他们现在面临着努力保持财务稳定的真正挑战。”
明格斯说，这种趋势并不是北卡罗来纳州独有的，全国许多酒店都面临着财务挑战。
她说:“因此，这一宣布并不令人惊讶，可能还会有其他宣布。”“我们在全国各地都看到了这种情况。”
Jodka表示，总体而言，酒店和酒店业整体表现强劲。他说，在过去一年半的时间里，豪华酒店和高档酒店的客房入住率已经开始从COVID-19大流行中复苏。
然而，Jodka表示，酒店仍然面临着一些挑战，即人员配备、运营成本上升和财务状况。
根据MarketWatch的一篇文章，2022年5月美国酒店客房工作岗位比2019年同期减少了22%。
他说:“在更大的融资和债务方面，有一些贷款即将到期，因此业主需要寻找新的资金来源，新的贷款，或者可能是额外的股权来源，以便为即将到来的贷款再融资，所以这是一个我们看到持续挑战和压力的领域。”
关于物业被归还给贷款人，他说，这并不是酒店或酒店业独有的现象。
Jodka说:“办公室方面的头条可能比酒店方面的头条更多。”“但是，是的，无法获得新融资的房主面临着丧失抵押品赎回权的挑战，或者可能将资产归还给贷款人。”
