有时候，在澳大利亚租房真是糟透了。
你可能会被迫一次又一次地搬家，无法获得长期租约。你可能等了好几个月才等到维修，只是为了得到“房东特惠”。也许，像许多澳大利亚人一样，你的房租涨得令人眼花缭乱。
也许你需要做出重大改变，就像44岁的斯蒂芬·帕帕多普洛斯(Stephen Papadopolous)一样。他是一名租了20年的房客，最近在房东卖掉了他在悉尼达利奇山(Dulwich Hill)租了五年的公寓后，他搬回了父母家。
他说:“我非常喜欢这个地区，我在附近有很多朋友。”“我试着在内西区附近找公寓，去了几次公开看房，排队的人和人都快疯了。
“五年来，我自己以每周400美元的价格租了一套两居室的公寓，租金没有上涨，然后不得不去找600多美元的一居室公寓，这让我有点震惊。”
他现在住在父母位于悉尼郊区坎贝尔镇的家中，并不急于重新加入租房检查队伍。“我再也不会租房了，”他说。“我的计划是存一些钱，这样我就不用和父母住在一起了，我可以买个房子，因为这太不可预测了。”
在整个住房行业，从租房者到房地产经纪人和房东，人们普遍认为澳大利亚的租赁制度需要彻底改革，而且要快。问题是，对于这种变化应该是什么样子，几乎没有人意见一致。
CoreLogic的住宅研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)表示，在这个“房东市场”中，自2012年以来，对无家可归者服务的请求每年都在增加。“租赁系统必须改变，”她说。
新南威尔士州租户联盟的利奥·帕特森·罗斯将市场描述为“破碎的”。“它没有实现它的主要目的，即在人们需要的地区为他们提供他们所需要的大小和质量的好房子。”
虽然他不同意帕特森·罗斯的解决方案，但澳大利亚房地产协会主席海登·格罗夫斯也认为我们面临一个问题:“毫无疑问，我们现在正处于租金危机之中。”
“我们没有足够的出租物业，而这种供应短缺正导致租金迅速上涨。”
那么，事情是如何变得如此糟糕的呢?如果有的话，又能做些什么来解决这个问题呢?
15年多来，CoreLogic对澳大利亚租金中值的估计一直以相对缓慢的速度增长，在2010年代平均每年增长2%。
在大流行开始时，广告租金甚至略有下降。但与2020年底以来的快速上涨相比，任何下跌都相形见绌。
2020年9月是一个明显的转折点，租金开始飙升。
帕特森?罗斯表示:“在这种情况下，价格的下跌幅度远没有你预期的那么大，而且它们的反弹速度之快令人难以置信。”
“但这些价格冲击并不适用于所有地方……悉尼边缘地区的房价从未下跌，但租金却大幅上涨。”
事实上，在过去两年半的时间里，租金中位数的涨幅与此前整整13年半的涨幅相当。
这对租金负担能力产生了重大影响，衡量标准是看你需要花多少典型收入来支付租金。
评估租金负担能力的一种常用方法是通过通常被称为“30%规则”的方法:如果你在租金上的支出低于收入的30%，那么你就可以负担得起一套房子。
这不是一个完美的规则，对低收入者比富人更有意义，但根据CoreLogic的估计，大多数租房者现在都处于这个门槛之上。
“低收入家庭更有可能进入私人租赁市场，他们需要更高的收入来支付租金，”欧文说。
这是一个相对快速的变化，逆转了十年来的大部分进步。
与首都城市相比，偏远地区的租房价格更难以承受，而偏远地区的房价飙升幅度也最大。
自2020年3月以来，澳大利亚的一些地区，特别是西澳大利亚州，租金上涨了50%。
在悉尼、布里斯班和阿德莱德的部分地区，租金涨幅高达30%。
只要我们的人口在增长，住房需求就会无情地攀升，但两场与大流行有关的冲击给我们带来了巨大的额外压力。
随着封锁成为现实，任何可以在家工作的人都被鼓励在家工作，每栋房子的居住人数从2.55人左右下降到平均不到2.5人。
家庭规模的下降可能看起来微不足道，但这是全国平均水平，储备银行表示，这意味着大约有12万个新家庭形成。
根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的住宅完工数据，这种房屋重组和拆分创造的新需求，相当于澳大利亚2022年完工房屋的70%左右。
房地产经纪人安吉洛·洛菲蒂斯(Angelo Lofitis)说，他看到很多人一直在寻找新的生活方式。他说:“他们要么想在家里有更多的工作空间，要么想分开住，就像他们过去住在一起一样。”“因此，新冠疫情后所需的住宿方式发生了明显变化。”
欧文说，合租房屋的人尤其面临着额外的压力。她说:“人们是围绕着他们真正想和谁一起生活来做这些决定的。”
2022年边境关闭后，进入澳大利亚的新居民激增，创造了更多的需求。
欧文说:“我们看到了海外移民的大幅增加。”“其他因素也将海外净移民人数推高至相当高的水平……海外移民到澳大利亚的人数异常激增，这进一步加剧了租房需求。”
在我们很长一段时间以来看到的房屋数量减少的情况下，出现了大量的需求。
CoreLogic观察到，今年4月新挂牌出租的房源数量是三年前的一半。
CoreLogic的数据显示，全国空置率——简而言之，在任何给定时间空置的出租物业比例——已从过去10年2.9%的平均水平降至1.3%左右。
洛菲蒂斯说:山东大学专业排名“悉尼目前的空置率是我30年来见过的最低水平。
这意味着绝望的租房者在看房时不断遇到其他有希望的人。
洛菲蒂斯说:“我们有40个小组进行了审查，显然只能有一个小组，很难看到39个小组不被批准。”
“我从租户那里听说，他们发现很难在他们的预算范围内租到他们感兴趣的房产。”
“如果他们找到了适合自己的房子，那就超出了他们的预算。”
与2010年代中期的公寓热潮相比，这是一个相当大的转变，当时我们看到创纪录的新建筑投资，这对租金增长起到了限制作用。
欧文说:“在整个2010年代，澳大利亚的利率结构性下降，几十年来一直为投资者提供相当优惠的条件。”“这确实推动了新公寓开发的激增。”
但是，在繁荣的地方，往往潜伏着萧条——这是在十年结束时发生的。
欧文说:“我们开始看到投资者大量退出市场，这是对贷款条件变化的反应，因为抵押贷款市场面临更多风险。”
然后是大流行。“运费、材料成本、劳动力短缺都在增加……这也减少了新租赁供应的交付。”
此外，已获批准但尚未完工的新建住宅数量多年来一直在下降。
欧文说:“在短期内，我认为我们辽宁工业大学地址将面临新住房供应的另一个挑战，这是因为随着利率的上升，住宅审批呈下降趋势。”
“目前有很多项目正在建设中，但当这些项目完成后，我认为2024年你将面临一些新项目的真空。”
短期内，租房者该怎么做?
她表示:“供应方面的反应不大，所以只能靠租户自己来解决问题。”
“这看起来确实像是合租房屋的改革……对一些人来说，这也可能是试图延长他们目前的租约，而不是为了寻找新的租赁而争斗。”
把我们的住房困境归咎于大流行，然后收工是很容易的。
这些流行病因素中的大多数最终将回落到历史典型水平，导致租金回落。
事实上，这已经开始发生了。
欧文表示:“我们已经看到，租金年增长率开始从去年底约10.2%的峰值回落至截至今年7月的12个月的9.4%。”
“租金压力可能会在2024年开始有所缓解。
“我真的希望这并不意味着我们放弃了这场对话，放弃了租户的权利，放弃了提供社会和经济适用房的权利，因为如果我们未来真的受到冲击，我们不想再经历这样的事情。”
分析师、租房者和房地产经纪人一致认为，租房市场构成的变化意味着我们已经失去了一些抵御此类冲击的能力。
中国石油大学远程教育大多数出租物业的业主只有一套投资物业。
租赁物业的另一大所有者是政府，但这些房屋在市场中的份额正在缩小。
在20世纪80年代，每10个被批准建造的房屋中，就有1个属于政府所有，属于公共住房。这一比例已降至每年只有2%。
在陆克文政府执政期间，新的公众支持率出现了短暂的飙升，这主要是由于全球金融危机后出台的刺激计划。
人们普遍认为这是一个错误。代表房地产专业人士的格罗夫斯(Hayden Groves)说，澳大利亚需要一个更加多元化的市场。
他表示:“我们需要停止如此依赖父母投资者来供应租赁库存。”
帕特森·罗斯(Patterson Ross)表示，澳大利亚未能发展公共和社区部门，“几十年来，对两党来说都是一个非常严重的错误”。
“我们知道，环顾世界，与我们相似的经济体和社会，社会住房的比例要高得多。”
澳大利亚住房和城市研究所(Australian Housing and Urban Research Institute)估计，荷兰29.1%的房产是社会住房，奥地利近四分之一的房屋是公有的，丹麦21%，英国17%。
在澳大利亚，这一数字估计为3.8%。
一些分析人士表示，这是我们现在看到如此大的与流行病相关的冲击的重要原因之一。
他们的论点是，社会住房在历史上一直是低收入人群的安全网，有助于减少住房市场波动对最脆弱人群的影响——但这张安全网现在出现了一些缺口。
人大网络教育欧文说:“我们已经看到社会住房等候名单的增加，现在全国有超过10万人，所以很明显我们只需要直接供应住房。”
“我们不能再忍受过去几年我们看到的这种波动和无家可归者的增加。
“我们需要改变我们对提供租赁住房的看法，这样我们就不会再次陷入这种局面。”
帕特森?罗斯(Patterson Ross)表示，澳大利亚应该力争达到公共住房至少占所有住房存量10%的水平。
“在这个水平上，我们开始满足目前没有得到满足的人的需求……并在整个市场上提供一定程度的竞争。”
租赁市场是一个庞大而复杂的庞然大物，没有任何一项增加供应的措施能够永久解决日益恶化的负担能力。
事实上，租户的拥护者会辩称，我们现有的市场无法提供租户所需要的:稳定、充足、负担得起的住房。
帕特森?罗斯表示:“几十年来，我们见证了危机的起起伏伏，但实际上，我们已经习惯了一个管理不善的租赁系统。”“这已经等了很长时间了。”
最近，绿党抓住了日益增长的不满情绪，开始推动增加租房者的权利，包括冻结租金上涨。
到目前为止，联邦政府一直抵制冻结租金的呼吁，但是总理说，在州和地区领导人同意建造120万套新住房的新目标之后，“对租房者来说更好的交易”正在进行中。
国家内阁还承诺采取全国统一的规则，要求有合理的驱逐理由，限制租金每年上涨一次，并逐步实施最低租金标准。
虽然没有达到绿党的期望，但过去一年已经证明了租房者的选举权力在增加——根据澳大利亚统计局的数据，大约三分之一的澳大利亚人租房——他们越来越多地参与到讨论中来。
这次谈话的语气让帕特森·罗斯比以往更加乐观，但他表示，这不能仅仅是供求关系的问题。
一遍又一遍地做同样的事情，期待不同的事情发生。我们说的是疯狂，还是澳大利亚房地产市场?
澳大利亚市场几十年来的发展方式给我们留下了一个大多数出租房产由小投资者拥有的市场。
海登?格罗夫斯表示:“在很长一段时间里，我们已经有几代家庭投资者为澳大利亚人提供负担得起的租赁住房。”
“要全面地解决这个问题，需要同样多的时间，也许需要几代人的时间，才能有效地做到这一点。”
问题在于，该行业的所有参与者在市场上有着不同的财务利益，因此，对于到底什么是必须改变的看法也不同。
以房租上限提案为例。虽然许多租房者认为，这是阻止危机不断升级的关键一步，但在一套规则下买入租赁市场的投资者可能会觉得，限制他们回报的变化是不公平的。
格罗夫斯表示:“我们必须停止恩将仇报，而现在，我们的恩将仇报就是父母投资者。”
租户维权人士说，这正是问题所在。帕特森·罗斯说:“房子被视为一种资产。
“从房产中获得收入的权利需要与人们对住房的需求相平衡。这就是我们错的地方。”
这是关于澳大利亚租赁市场的系列文章中的第一篇，以及我们如何与世界其他国家相比。你可以看《是什么打破了租赁市场?》现在在ABC iView。
原话:Casey Briggs, Angelique Lu补充报道
制片:Maani Truu
图片:Gabrielle Flood
摄影:比利·斯莱特，杰克·史蒂文森，杰夫·肯普
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